Daň z převodu nemovitosti přestala v roce 2014 existovat. Nahradila ji daň z nabytí nemovité věci. Oproti původnímu záměru ji ale nebude platit nabyvatel (kupující). Poplatníkem nadále zůstává prodávající a kupující je pouze ručitelem.
Toto tvrzení nemusí platit ve všech případech. Novinkou je možnost smluvně dohodnout, že poplatníkem bude kupující. Těžko odhadovat jestli v praxi budou smluvní strany tuto možnost nějak hojně využívat. Nějak k tomu moc nevidím důvod. Zákon tuto povinnost ukládá prodávajícímu a kupující ji na sebe dobrovolně asi jen tak nevezme. Možná se mýlím…
Kolik se platí a za co..
Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Čili koupě/prodej nemovitosti. Sazba zůstala stejně jako u daně z převodu na 4 %. Nově jsou to ale 4 % ze sjednané (kupní/prodejní ceny) nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty.
Srovnávací daňová hodnota je vlastně nejpodstatnější novinkou celého zákona. U daně z převodu se platila 4 % z kupní ceny nebo z ceny určené odhadcem a znalecký posudek byl povinný. Stát si bral samozřejmě svůj podíl z té vyšší částky. Nyní se daň platí buďto z kupní ceny nebo ze srovnávací daňové hodnoty. Ta se určuje jako 75 % z ceny zjištěné (znalcem) nebo 75 % směrné hodnoty, což je cena určená správcem daně. Opět platí, že daň se vyměří z vyšší ceny.
Takže nově odhadce vlastně není potřeba (snad nepřijdou o moc kšeftů..). U nemovitostí určených k bydlení, rekreaci a u většiny pozemků tak mohou odpadnout náklady na znalecký posudek. Sami si můžete vybrat jestli pro určení srovnávací daňové hodnoty využijete – zaplatíte – znalecký posudek nebo to necháte na finančáku. Ten hodnotu určí na základě vámi dodaných podkladů podle ceny nemovitostí obvyklé v daném místě a čase.
Osvobození od daně z nabytí nemovitosti
Jen v bodech zmíním nejdůležitější převody osvobozené od této daně.
- Převody bytů v majetku družstev do vlastnictví členů družstev (nájemníků bytu),
- první úplatný převod novostavby rodinného domu, nejpozději však do pěti let od začátku jeho užívání (kolaudace),
- to samé platí i pro byty v novostavbách,
- osvobozen je i první úplatný převod jednotky, která vznikne úpravou (přístavbou, nástavbou, stavební úpravou) stávající nemovitosti. Opět nejpozději do pěti let od začátku užívání.
Podle tiskové zprávy ministerstva financí z loňského roku bylo jedním z hlavních důvodů této úpravy zjednodušení administrativy na straně poplatníka i správce daně. Vzhledem k tomu, že nový zákon přenese na finanční úřady povinnost určovat cenu nemovitosti (směrnou hodnotu), mně osobně připadá, že administrativy a práce bude minimálně na straně správce daně více. Možná mi ale něco z tohoto velkolepého plánu uniká. Za případné vysvětlení v komentářích budu samozřejmě vděčný.
To je pekny blabol. Takovy keci
Myslíte článek nebo zákon :)? Každopádně díky za komentář!
Dobrý den,
myslím, že drobnou výhodu nový zákon přece jen má, a to sice v případě, že se smluvní strany dohodnou, že poplatníkem daně bude nabyvatel (kupující). Potom není převodce (prodávající) ručitelem této daně. Tento postup umožňuje ustanovení § 1 v návaznosti na ustanovení § 41 kde se hovoří, že ručitelem této daně je nabyvatel za předpokladu, že ji má hradit převodce (nebylo-li ve smlouvě dohodnuto, že ji uhradí nabyvatel).
Pokud se tedy dohodnou má nabyvatel jistotu, že daň bude uhrazena a on se tak nestane jejím ručitelem. Naopak prodávajícímu to může být jedno, protože on se takto ručitelem nestane. O výši daně se tak může snížit i kupní cena a v konečném důsledku tak může dojít i ke snížení daňového základu. Samozřejmě za předpokladu, že „srovnávací daňová hodnota “ nebude vyšší než samotná kupní cena.
Co se týká zdůvodnění, že se jedná o zjednodušení administrativy na straně poplatníka a správce, tak u toho správce opravdu nevím…. Myslím, že toho asi mají momentálně plnou hlavu, protože např. pro stanovení směrné hodnoty u jednotky nesmí tato zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep, nebo komoru (pokud zahrnuje musí se vypracovat znalecký posudek a FÚ směrnou hodnotu nestanoví). Neznám jejich metodiku, ale zajímalo by mě jak budou zjišťovat jestli směrnou hodnotu mají stanovit, nebo jestli bude nutný posudek. Ze smlouvy o převodu jednotky to být patrno nemusí (myslím jako co jednotka zahrnuje), protože k tomu není žádný důvod nejedná-li se o první převod. Prohlášení vlastníka (případně jiný dokument), který dříve dům rozdělilo na jednotky to sice obsahovat bude, ale z vlastní zkušenosti vím, že často jsou tyto prostory označeny špatně v rozporu s účelem kolaudace. Navíc takovýto dokument může být uložen jen na příslušném katastrálním úřadu a samotní vlastníci jej nemusí mít vůbec k dispozici. V zákoně je napsáno, že pouze u pozemku – pokud je rozpor mezi zápisem v katastru a skutečným druhem, vezme se do úvahy skutečný stav, ale v tomto případě se nejedná o pozemek, ale o jednotku a z logiky věci mi tedy vyplynulo, že by jednotka (případně její část) měla být posuzována dle toho k jakému účelu byla zkolaudována. Budou tedy úředníci lítat po archivech, aby zjistili co je v kolaudačním rozhodnutí? Nebo budou studovat prohlášení vlastníka? Ne, to se opravdu nebojte, protože to určitě zase nechají na nás až zjistí, že by nebylo v jejich silách vše dohledat.
Jarda
Dobrý den, jediné co jsem nepochopila je, která cena ke stanovení daně se bude posuzovat, pokud kupní cena je vyšší než směrná hodnota. Bude se Fú držet směrné hodnoty, nebo kupní ceny? Pokud kuní ceny, tak výpočet směrné hodnoty je naprostá ztráta času.
V takovém případě se bude daň platit z kupní ceny. Vyměřuje se vždy z vyšší z těch dvou cen. Výpočet směrné hodnoty skutečně asi bude ve většině případů ztráta času, protože kupní cena většinou bude vyšší. Na druhou stranu ušetříte peníze za odhad, který byl ještě vloni povinný. Jde zřejmě jen o opatření, které má zamezit daňovým únikům např. při záměrném uvádění nízké kupní ceny a nějaké dohody mimo kupní smlouvu.
No je to teda pakárna. Koukala jsem se na ty formuláře a jako zjednodušení mi to moc nepřijde. docela dobrý vysvětlení jsem našla i tady http://www.100reality.cz/magazin/urceni-smerne-hodnoty tak snad to dám nějak dohromady